STJ define prazo de dez anos para restituição de comissão de corretagem em atraso de obra

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), que o prazo prescricional para restituição da comissão de corretagem em casos de resolução contratual por atraso na entrega do imóvel é de dez anos quando a responsabilidade for da construtora ou incorporadora. O prazo deve ser contado a partir da ciência da recusa em devolver o dinheiro.

O relator do processo, ministro Humberto Martins, destacou que esta tese se distingue do Tema 938, que fixou prescrição trienal para casos em que a causa de pedir seja o caráter abusivo da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem. O novo entendimento é delimitado pelo sujeito passivo do pedido de restituição, que deve ser a incorporadora ou construtora, excluindo-se as empresas corretoras de imóveis.

O caso representativo da controvérsia discutia contrato de promessa de compra e venda de apartamento rescindido judicialmente por descumprimento do prazo de entrega pela incorporadora. Os compradores buscavam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

O Tribunal de Justiça do Ceará entendera que a prescrição seria de dez anos, como prevê o artigo 205 do Código Civil, não se aplicando a prescrição trienal do Tema 938, pois a restituição decorreria da inutilidade da intermediação diante da rescisão do contrato.

Segundo o ministro Humberto Martins, a jurisprudência vem se alinhando no sentido de aplicar a prescrição decenal quando a devolução da corretagem se baseia na resolução do contrato por culpa da incorporadora ou construtora, pois o indébito tem causa jurídica no contrato, afastando a caracterização de enriquecimento sem causa.

Quanto ao início do prazo prescricional, o relator afirmou que o termo inicial não é a data da celebração do contrato ou do pagamento de cada parcela, mas a data em que o adquirente tem ciência da recusa da incorporadora ou construtora em restituir integralmente as parcelas pagas, momento em que ocorre a violação ao direito subjetivo do comprador.

Com informações da assessoria de imprensa do STJ.