STF suspende julgamento sobre escritura pública em venda com alienação fiduciária

A 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) suspendeu o julgamento que discute a obrigatoriedade de escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária firmados fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A interrupção ocorreu após pedido de vista do ministro Luiz Fux, o que adiou a conclusão da análise sem data prevista para retomada.

O caso estava em julgamento virtual desde o último dia 13. Relator da ação, o ministro Gilmar Mendes votou contra a exigência de escritura pública nesses casos, entendimento acompanhado pelo ministro Dias Toffoli.

A discussão envolve a interpretação do artigo 38 da Lei 9.514/1997, que regula o financiamento imobiliário no país e prevê que contratos de alienação fiduciária podem ser celebrados tanto por escritura pública quanto por instrumento particular, ambos com a mesma validade jurídica.

Em junho de 2024, o Conselho Nacional de Justiça editou os Provimentos 172/2024 e 175/2024, restringindo o uso de instrumento particular às entidades autorizadas a operar no SFI ou no SFH. Pelas normas, negócios como compra e venda direta entre particulares, contratos de gaveta, permutas e leilões exigiriam escritura pública.

Esses provimentos, porém, foram suspensos liminarmente em novembro de 2024 pelo corregedor nacional de Justiça, Mauro Campbell, que restabeleceu a interpretação ampla da lei, permitindo o uso do instrumento particular com força de escritura pública por agentes públicos e privados, independentemente de integrarem o SFI ou o SFH.

A controvérsia chegou ao Supremo em março de 2025, quando o partido Podemos impetrou mandado de segurança defendendo a retomada da exigência da escritura pública para contratos fora dos sistemas oficiais. Para a legenda, a medida ampliaria a segurança jurídica e a proteção contra fraudes, posicionamento que também foi defendido, em dezembro passado, pela Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça.

No voto apresentado, Gilmar Mendes afirmou que impor a escritura pública em situações em que a lei admite instrumento particular criaria obrigação não prevista na legislação e elevaria de forma desproporcional os custos das transações imobiliárias. Segundo ele, o texto da Lei 9.514/1997 não exclui nenhuma das formas de formalização do contrato de alienação fiduciária, reconhecendo equivalência entre escritura pública e instrumento particular com efeito equivalente.