Quitação não desfaz consolidação da propriedade em alienação fiduciária, fixa STJ em repetitivo

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), as regras definitivas sobre quando um devedor pode quitar parcelas atrasadas para retomar seu imóvel. A decisão esclarece a aplicação da Lei 13.465/2017, que endureceu as normas para quem deve o banco.

A controvérsia girava em torno do momento limite para a "purgação da mora" — termo jurídico para o pagamento total da dívida atrasada. O colegiado, seguindo o voto do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, decidiu que a data da entrada em vigor da lei de 2017 é o divisor de águas para os direitos do consumidor.

Antes da lei de 2017, se o banco já havia retomado a posse, mas o devedor conseguiu quitar o atraso seguindo as regras antigas, o contrato é retomado normalmente e o morador permanece no imóvel. Após a Lei 13.465/2017, uma vez que o banco oficializa a retomada do imóvel por falta de pagamento, o devedor não pode mais simplesmente pagar as parcelas atrasadas para reativar o financiamento. A partir desse ponto, ele passa a ter apenas o "direito de preferência", ou seja, pode comprar o imóvel pelo valor da dívida antes que ele seja oferecido a terceiros em leilão, mas não retoma o parcelamento original.

"Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior", destacou o ministro.

A decisão foi motivada por um recurso de uma instituição bancária contra o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que havia permitido a um devedor pagar o atraso até o momento do leilão, mesmo sob a vigência da nova lei. O STJ reformou essa decisão, reafirmando que, pela legislação atual, o direito do devedor é restrito à preferência de compra, e não à manutenção do financiamento.

Confira aqui a decisão na íntegra.