Descrição do imóvel no edital do leilão não depende da que consta no contrato de propriedade fiduciária, decide STJ

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a descrição do imóvel em edital de leilão extrajudicial não precisa ser idêntica àquela constante no contrato de alienação fiduciária. De acordo com o colegiado, cada ato deve conter a descrição atualizada do bem, de acordo com a realidade no momento de sua formalização, uma vez que o contrato e o edital são registros autônomos, elaborados em contextos distintos.

No caso em análise, o devedor ingressou com ação judicial para impedir a consolidação da propriedade de um imóvel dado em garantia a um banco, bem como para anular os leilões já realizados e a arrematação do bem. Ele argumentou que, embora o contrato de alienação fiduciária mencionasse apenas um terreno, no momento da assinatura já havia uma construção em andamento no local, mas o edital de leilão descrevia o bem apenas como terreno.

O juízo de primeira instância rejeitou os pedidos. O Tribunal de Justiça da Paraíba manteve a decisão, acrescentando que foi o próprio devedor quem ofereceu o bem como terreno, e a construção não estava averbada no registro imobiliário, o que impossibilitava sua inclusão no edital de leilão.

A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, salientou que a legislação não exige que a descrição do bem no edital de leilão coincida com a constante no contrato de alienação fiduciária, conforme previsto no artigo 1.362, inciso IV, do Código Civil. Segundo ela, esse dispositivo legal determina que sejam indicados elementos que permitam a localização do imóvel e sua constrição em caso de inadimplência.

A ministra também ressaltou que o leilão deve buscar o maior preço possível, observando simultaneamente o princípio da menor onerosidade ao devedor. Nesse contexto, afirmou que o edital deve conter informações detalhadas sobre o imóvel, permitindo que os potenciais compradores o avaliem corretamente antes de apresentar lances.

Caso ocorra valorização expressiva do imóvel em função de obra ou benfeitoria, é necessário que a descrição no edital reflita a situação fática atual, em benefício da efetividade da execução e da menor onerosidade para o devedor. Do contrário, proceder com leilão contendo descrição incorreta ou avaliação desatualizada pode resultar em desinteresse dos possíveis arrematantes, enriquecimento sem causa do arrematante e excessiva onerosidade para o devedor.

Nancy Andrighi observou ainda que, embora o artigo 27, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não pode ocorrer por preço vil, entendido como aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar prejuízo excessivo ao devedor fiduciante.

No caso em julgamento, o prejuízo ficou evidente, pois o imóvel foi arrematado por apenas 23% do valor avaliado, devido ao erro na descrição do edital, que qualificava o bem apenas como terreno, sem considerar a construção existente. A ministra concluiu que o erro na descrição do imóvel resultou na venda por preço vil, considerando sua real dimensão, tornando inválida a alienação judicial. Diante disso, declarou a nulidade da arrematação e determinou a realização de novo leilão, com a descrição correta do bem no edital.

Com informações do STJ