TJ-SP rejeita recurso da construtora JHSF e da Prefeitura por construção de prédio de luxo em SP

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu manter a condenação imposta à Aveiro Incorporações, empresa controlada pela construtora JHSF, e à Prefeitura de São Paulo, rejeitando recursos apresentados por ambas. Com isso, prevaleceu a vitória judicial de uma associação de moradores do bairro Cidade Jardim, na zona oeste da capital, que questionou a legalidade da construção de um condomínio de alto padrão na região.

O processo envolve o empreendimento Residência Cidade Jardim, composto por um edifício único com 16 apartamentos de luxo erguidos em um terreno de aproximadamente 7.500 metros quadrados. Segundo informações divulgadas pelo próprio empreendimento, as unidades variam de 714 a 1.815 metros quadrados, com quatro ou cinco suítes, múltiplas salas, depósitos e até oito vagas de garagem.

A decisão mais recente foi formalizada em acórdão assinado pelo juiz Leonel Costa, em setembro, confirmando entendimento já adotado em 2019 pela juíza Liliane Keiko Hioki, da 1ª Vara da Fazenda Pública da capital.

De acordo com a magistrada, a controvérsia teve início em 2012, quando integrantes da Sociedade Amigos da Cidade Jardim passaram a questionar anúncios que indicavam a construção de um prédio residencial com quase 28 mil metros quadrados de área construída e altura superior a 72 metros, na rua Armando Petrella. O estranhamento ocorreu porque o terreno estaria localizado em uma Zona Estritamente Residencial de Baixa Densidade (ZER-1), onde a legislação urbanística limita a construção a, no máximo, uma vez a área do lote.

Ainda segundo os moradores, o empreendimento não estaria inserido no perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE), que autoriza edificações maiores — de até quatro vezes a área do terreno. Além disso, a associação apontou a ausência de estudos de impacto de vizinhança e de audiências públicas exigidas pela legislação urbanística.

Apesar dessas contestações, a obra foi aprovada pela Prefeitura de São Paulo em janeiro de 2012 e recebeu benefícios previstos para imóveis situados dentro da OUCAE, mesmo já estando em fase inicial de fundações. A São Paulo Urbanismo, empresa pública municipal, justificou a autorização afirmando que cerca de 62% do lote estaria dentro do perímetro da operação urbana.

O processo, no entanto, revelou divergências internas na própria administração municipal. Um parecer técnico da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano indicava que apenas cerca de 20% do terreno estaria inserido na área da OUCAE. Ainda assim, mesmo diante das dúvidas sobre a regularidade do projeto, a Promotoria de Justiça da Habitação e Urbanismo autorizou a continuidade das obras.

Outro ponto destacado na decisão judicial foi a largura da via onde o condomínio foi construído. Conforme registrado na sentença de 2019, a rua Armando Petrella não possui, em toda a sua extensão, a largura mínima de 12 metros exigida por lei para empreendimentos desse porte. A juíza também observou que, mesmo na hipótese de parte majoritária do lote estar dentro da OUCAE, a área construída não poderia ultrapassar pouco mais de 18 mil metros quadrados — muito abaixo dos quase 28 mil metros aprovados.

Diante desse conjunto de irregularidades, a magistrada concluiu que o poder público agiu em desacordo com a legislação urbanística e que a construtora se beneficiou dessa conduta, ao erguer uma edificação fora dos padrões legais e obter lucro com a venda das unidades. A sentença também mencionou danos urbanísticos e ambientais causados à região e anulou os alvarás concedidos.

Como o prédio já estava concluído à época da decisão, a Justiça afastou a hipótese de demolição, que poderia prejudicar os moradores, e optou por converter a penalidade em multa. O valor deverá corresponder ao montante arrecadado pela Aveiro com a comercialização dos apartamentos e será destinado a um fundo especial de interesse social, e não à associação autora da ação.

Embora a decisão não fixe um valor exato, determinando que o cálculo seja feito em fase posterior do processo, anúncios imobiliários indicam que imóveis de metragem semelhante na região podem ultrapassar R$ 30 milhões por unidade, o que sugere que a multa possa alcançar cifras de dezenas ou até centenas de milhões de reais.

Procurada, a Prefeitura de São Paulo informou que pretende recorrer ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em nota, a Procuradoria-Geral do Município afirmou que o caso segue em tramitação nos tribunais superiores e aguarda julgamento dos recursos apresentados.

Com informações do Poder 360