TJ-MG invalida cobrança maior para cobertura e manda condomínio restituir valores pagos a mais

A 5ª Vara Cível de Belo Horizonte anulou duas cláusulas da convenção de um condomínio no bairro Lourdes que determinavam cobrança diferenciada — e mais elevada — para as unidades de cobertura nas despesas ordinárias. A decisão foi proferida pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, que também determinou a restituição dos valores pagos a mais por um dos condôminos.

Segundo a magistrada, o rateio proporcional à fração ideal só pode ser mantido em despesas que guardam vínculo com o valor ou o tamanho do imóvel, como seguro predial, fundo de obras, benfeitorias estruturais e consumo de água e gás (enquanto não houver medição individual). Para todas as demais despesas comuns — administrativas, operacionais, de pessoal e conservação geral — deve prevalecer um modelo igualitário.

COMO SURGIU O CONFLITO

O autor da ação é proprietário da cobertura, que representa 11,7831% da fração ideal do terreno. Ele alegou que vinha arcando com valores muito superiores aos demais moradores para manter serviços que atendem todas as unidades da mesma forma, como portaria, limpeza, segurança e manutenção de áreas comuns.

Antes de recorrer ao Judiciário, o condômino tentou resolver a questão em assembleia, mas a proposta de revisão do rateio foi rejeitada. O condomínio, por sua vez, defendeu a legalidade da convenção, sustentando que o morador aderiu às regras ao comprar o imóvel e que alterações só poderiam ocorrer com aprovação da maioria qualificada.

A defesa também argumentou que a cobertura possui características que demandariam maior manutenção estrutural, como piscina e áreas privativas ampliadas.

FUNDAMENTOS DA DECISÃO

Para a juíza Cláudia Fontes, a autonomia prevista na legislação para as convenções condominiais não pode servir para legitimar situações de desequilíbrio. O entendimento foi reforçado por laudo pericial, que apontou que o morador da cobertura chegou a pagar cerca de 101% a mais que os demais condôminos em despesas de caráter igualitário.

Entre esses custos estão salários e encargos de funcionários, limpeza, manutenção de elevadores e portões, sistemas de segurança e administração.

A juíza classificou o cenário como enriquecimento sem causa dos demais condôminos em detrimento do proprietário da cobertura e destacou que a assembleia, embora soberana, não pode praticar abuso de direito ao impor encargos desproporcionais à minoria.

PRECEDENTE DO STJ

O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça também embasou a sentença. No julgamento do AgInt no AREsp 1.837.019/AL, o tribunal reconheceu que o critério da fração ideal pode ser afastado quando gerar distorções ou cobrança injusta em despesas que não guardam relação direta com a metragem da unidade.

A magistrada aplicou esse entendimento para construir um rateio híbrido:

• Igualitário para:
  • despesas de pessoal
  • administração
  • conservação e limpeza das áreas comuns
  • manutenção de equipamentos de uso geral
• Proporcional à fração ideal para:
  • consumo de água e gás (sem medição individualizada)
  • fundo de obras e benfeitorias que valorizem o imóvel
  • seguro da edificação

O condomínio terá de devolver ao autor, de forma simples, o montante cobrado indevidamente desde 17 de agosto de 2020, data da assembleia que revisou a convenção, até a efetiva implantação do novo modelo de rateio. O valor exato será apurado na fase de liquidação.

A decisão ainda é passível de recurso. O processo pode ser consultado no PJe sob o nº 5004979-73.2021.8.13.0024.