STF analisa alcance da alienação fiduciária; consumidores podem ser prejudicados com judicialização

O Supremo Tribunal Federal analisa o alcance do artigo 38 da Lei 9.514/1997, que permite a formalização da alienação fiduciária por instrumento particular com força de escritura pública.

A controvérsia está em discussão no Mandado de Segurança 40.223 e, até o momento, conta com o voto do ministro Gilmar Mendes. Ele entendeu que o Conselho Nacional de Justiça extrapolou sua competência ao restringir o uso do instrumento particular às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), afastando a limitação imposta pelos Provimentos 172/2024 e 175/2024 do CNJ.

Se prevalecer, o entendimento amplia a possibilidade de constituição da propriedade fiduciária sem escritura pública também para agentes que não integram o sistema financeiro supervisionado.

Especialistas avaliam que a ampliação do uso de contrato particular fora do ambiente regulado pode reduzir salvaguardas ao adquirente, acelerar execuções extrajudiciais e ampliar a insegurança jurídica em contratos de incorporação e loteamento — especialmente em operações de venda futura, nas quais o consumidor assume obrigações antes da conclusão do empreendimento.

ESCRITURA PÚBLICA

No modelo tradicional, instituições integrantes do SFI podem gerar o gravame por contrato particular porque operam sob supervisão do Banco Central, com controle prudencial, exigências de capital e fiscalização contínua.

A discussão surge quando essa prerrogativa é estendida a incorporadoras e loteadoras que atuam em operações de venda futura, especialmente em empreendimentos ainda em construção. Diferentemente dos bancos, essas empresas não estão submetidas à mesma estrutura de regulação sistêmica.

A escritura pública, nesse contexto, funciona como etapa adicional de verificação formal — incluindo análise da cadeia dominial, regularidade registral e situação jurídica do imóvel. A dispensa desse filtro pode representar a retirada de uma camada relevante de proteção ao adquirente.

AUMENTO DE LITÍGIOS

Entidades de defesa do consumidor avaliam que a ampliação do instrumento particular fora do ambiente regulado pode gerar aumento de litígios.

O advogado do Instituto de Defesa de Consumidores (IDEC), Christian Printes, afirma: “Se o Supremo ampliar esse tipo de mecanismo, a gente corre o risco de aumentar ainda mais o desequilíbrio entre empresas e consumidores. Estender a execução extrajudicial para mais agentes, que nem sempre estão sujeitos às mesmas regras rígidas dos bancos, pode abrir espaço para pressão indevida e para a tomada rápida de bens em momentos de dificuldade passageira. Isso cria um risco sistêmico, porque quanto mais gente puder usar essa engrenagem, maior a chance de a garantia virar instrumento de coerção.”

Segundo ele, o cenário também pode intensificar a judicialização: “Num país desigual e de dimensões continentais como o Brasil, não basta o contrato estar claro no papel, é preciso garantir que o consumidor compreenda de fato os riscos, como demanda o Código de Defesa do Consumidor. Ampliar esse poder privado sem reforçar salvaguardas pode enfraquecer o contraditório, a ampla defesa e a boa-fé nas relações de consumo, colocando em xeque a dignidade da pessoa humana e a própria função protetiva do consumidor pelo Estado.”

SEGURANÇA JURÍDICA

A alienação fiduciária é o principal instrumento de garantia do crédito imobiliário no país. O julgamento poderá consolidar interpretação mais ampla do artigo 38 da Lei 9.514/1997 ou reafirmar a vinculação do instrumento particular ao ambiente regulado do sistema financeiro.

O desfecho tende a impactar não apenas o custo das operações, mas também o nível de proteção jurídica do adquirente e o volume de litígios no setor imobiliário. A definição do STF poderá influenciar diretamente a dinâmica de conflitos envolvendo incorporações e loteamentos em todo o país, com reflexos sobre a previsibilidade e a estabilidade das relações imobiliárias.