Boa-fé do comprador não valida escritura sem assinatura de tabelião, decide juiz

A 2ª Vara Cível de Belford Roxo (RJ) declarou nula a escritura de compra e venda do Hotel São Francisco e determinou o cancelamento do registro de propriedade do imóvel, situado no centro do Rio de Janeiro. Para o juiz Nilson Luis Lacerda, a ausência da assinatura do tabelião tornou o ato juridicamente inexistente, o que compromete toda a cadeia dominial e impede a convalidação do negócio, ainda que o comprador alegue boa-fé.

A controvérsia envolve a alienação do prédio, pertencente à Venerável Ordem Terceira de São Francisco da Penitência (VOT), ao Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário. O hotel é ocupado há anos pela empresa de uma comerciante que mantinha contrato de locação com cláusula de preferência na aquisição.

A disputa começou quando a locatária questionou a legalidade da operação, afirmando que a venda teria sido realizada sem transparência, com o objetivo de inviabilizar seu direito de compra e viabilizar seu despejo.

Investigações conduzidas pela Corregedoria e um inquérito policial identificaram inconsistências na formalização da escritura. O documento foi lavrado no 2º Ofício de Notas de Belford Roxo, embora o imóvel esteja localizado na capital. No livro cartorário constava a venda por R$ 5 milhões, mas o traslado apresentado ao 7º Registro Geral de Imóveis indicava o valor de R$ 35 milhões. Além disso, o ato não continha a assinatura do tabelião ou de substituto legal.

As apurações também apontaram o uso de selos de fiscalização falsificados e a ausência de recolhimento de tributos. Um serventuário já havia sido condenado criminalmente por falsidade ideológica em decorrência dos fatos.

No processo, o fundo alegou ser terceiro de boa-fé e afirmou ter quitado integralmente o valor de R$ 35 milhões à ordem religiosa. Sustentou ter sido vítima de fraude praticada por funcionários do cartório para desvio de emolumentos e pediu a retificação do livro notarial para adequá-lo ao montante efetivamente pago, com base no princípio da conservação dos negócios jurídicos. O Ministério Público se manifestou pela nulidade integral, classificando o título como juridicamente “natimorto”.

Ao analisar o caso, o juiz rejeitou a tese de convalidação. Segundo ele, a assinatura do tabelião é elemento essencial para a existência da escritura pública, pois é o que confere autenticidade e fé pública ao ato. Sem essa formalidade, afirmou, o documento não passa de um escrito particular indevidamente inserido em livro oficial.

A decisão ressaltou ainda que o princípio da boa-fé não tem alcance para validar ato inexistente ou sanar nulidade absoluta decorrente da ausência de requisito essencial. Pode, no máximo, operar sobre atos anuláveis — o que não é a hipótese.

Para o magistrado, admitir a retificação pretendida significaria inverter a lógica do sistema notarial e legitimar um registro originado de título inválido. Ele concluiu que eventual prejuízo suportado pelo fundo deverá ser discutido em ação própria de perdas e danos, não sendo possível manter um registro derivado de ato inexistente.