TJ-GO valida cláusula condominial que restringe locação por inadimplência prolongada em condo-hotel

O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJ-GO), por meio da 6ª Câmara Cível, deu provimento a um recurso de apelação e validou uma cláusula de convenção condominial que restringe a locação ou cessão de unidade por condômino em situação de inadimplência prolongada em um empreendimento com características de condo-hotel.

A decisão foi proferida no processo nº 5415320-36.2023.8.09.0024 e reverteu a sentença de primeira instância, que havia declarado a nulidade da cláusula.

TESE FIXADA

A controvérsia girava em torno da cláusula 36.8.2 da convenção do Condomínio do Edifício Golden Dolphin Resort, na Comarca de Caldas Novas, que impedia o condômino inadimplente há mais de 90 dias de locar, ceder ou emprestar sua unidade habitacional. O condômino Átila Queiros de Almeida alegava que a restrição violava seu direito de propriedade.

O voto vencedor, redigido pelo Desembargador Fernando Ribeiro Montefusco, prevaleceu por maioria. O Tribunal fixou a seguinte tese de julgamento:

1. Validade da Restrição: É válida a cláusula da convenção de condomínio hoteleiro que restringe a locação ou cessão da unidade por condômino inadimplente, desde que preservado o uso próprio.
2. Fundamentos legais: a medida é considerada proporcional à função social da propriedade, à solidariedade condominial e à vedação ao enriquecimento sem causa.
3. Aplicação analógica: a autonomia privada coletiva autoriza a adoção desses mecanismos, sendo aplicável, por analogia, o art. 1.358 - S, parágrafo único, do Código Civil (Lei 13.777/2018), que trata da multipropriedade.

DECISÃO

O acórdão destacou que o direito de propriedade não é absoluto, devendo ser exercido em conformidade com suas finalidades sociais e econômicas (art. 1.228, §1∘, CC).

• Abuso e enriquecimento sem causa: a conduta do condômino inadimplente que continua explorando economicamente a unidade, valendo-se de serviços pagos pela coletividade, configura abuso de direito (art. 187, CC) e enriquecimento sem causa (art. 884, CC).
• Natureza do empreendimento (Condo-Hotel): empreendimentos com natureza hoteleira (alta rotatividade e custos operacionais compartilhados) têm a sustentabilidade financeira comprometida pela inadimplência generalizada, o que torna os meios judiciais de cobrança ordinários ineficazes.
• Proporcionalidade: a restrição é considerada proporcional e razoável, pois limita apenas a exploração econômica da unidade, mantendo o uso pessoal e familiar para o proprietário. A medida não configura sanção ilegal nem cobrança vexatória, sendo implementada internamente e sem exposição pública do devedor.

Com a reforma da sentença, o condomínio teve o recurso conhecido e provido, e os ônus sucumbenciais foram invertidos, fixando-se honorários advocatícios em R$ 2.700,00 para a parte autora.