Taxas condominiais de despesas ordinárias devem ser iguais para todos os moradores, decide TJ-MG

Uma decisão da 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, proferida pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, declarou nulas cláusulas de uma convenção condominial que impunham uma cobrança diferenciada a uma unidade de cobertura para despesas ordinárias. A magistrada estabeleceu que custos de natureza administrativa, operacional, de pessoal, conservação e manutenção de áreas comuns devem ser rateados de forma igualitária entre todas as moradias.

A tese central da sentença é que o critério de rateio proporcional à fração ideal se torna abusivo quando aplicado a despesas que beneficiam todas as unidades de maneira idêntica.

DOBRO POR SERVIÇOS BÁSICOS

O condômino, proprietário de uma das 16 unidades autônomas do edifício no bairro Lourdes, alegou que estava sendo prejudicado, pois sua cobertura, com fração ideal de 11,7831% do terreno, era responsável por um custo significativamente maior em serviços de fruição igualitária.

Um laudo pericial anexado ao processo confirmou que a cobertura contribuía com um valor aproximadamente 101% superior ao das demais unidades. Isso ocorria em despesas como salários de funcionários, materiais de limpeza, manutenção de elevadores, segurança e honorários de síndico – custos que não variam conforme o tamanho da unidade privativa.

O morador tentou, sem sucesso, alterar a regra por meio de assembleia geral extraordinária, o que o levou a buscar a Justiça.

AUTONOMIA CONDOMINIAL

O condomínio, por sua vez, defendeu a validade da convenção e a legalidade do rateio por fração ideal, alegando que o condômino tinha ciência das regras ao adquirir o imóvel. Argumentou ainda que as características diferenciadas da cobertura (como piscina e áreas de lazer exclusivas) justificavam o maior esforço de manutenção estrutural e, consequentemente, a cobrança proporcional.

A juíza Cláudia Fontes, no entanto, ponderou que, embora a lei confira à convenção a prerrogativa de estipular a forma de rateio, "essa autonomia privada coletiva não é absoluta e não pode servir de escudo para a perpetuação de situações de flagrante iniquidade ou abuso de direito”.

Para a magistrada, impor um pagamento dobrado por serviços usufruídos igualmente configura enriquecimento sem causa da coletividade dos demais condôminos.

“A soberania da assembleia condominial, que rejeitou a alteração da convenção, encontra limites na vedação ao abuso de direito. Ao imporem à minoria (no caso, uma única unidade) um custo desproporcional que desonera a maioria, os condôminos agem em excesso de poder, passível de correção judicial.”

RATEIO HÍBRIDO

A sentença aplicou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em precedente análogo, reforçando que o critério da fração ideal deve ser afastado quando for abusivo para despesas que não guardam proporcionalidade com a área do imóvel.

A juíza estabeleceu um critério de rateio híbrido:

• Igualitário: para despesas de pessoal, administrativas, conservação de áreas comuns e manutenção de equipamentos de uso geral.
• Fração ideal: mantido apenas para despesas de consumo (água e gás, na ausência de medição individual), seguro da edificação e fundo de obras/benfeitorias estruturais que agreguem valor proporcionalmente ao imóvel.

O condomínio também foi condenado a restituir ao autor os valores pagos a mais, retroativos à data da assembleia de agosto de 2020. A restituição será feita de forma simples, com o montante exato a ser calculado na fase de liquidação de sentença. A decisão é passível de recurso.

Confira aqui a decisão na íntegra.