STJ limita a 25% retenção em distrato mesmo em imóvel com patrimônio de afetação

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, havendo relação de consumo, a retenção de valores em caso de desistência da compra de imóvel não pode ultrapassar 25% do montante pago, ainda que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação. Com esse entendimento, o colegiado deu provimento a recurso especial para reduzir a multa aplicada por uma incorporadora do estado de São Paulo.

O caso envolve a rescisão de contrato de compra e venda firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Com base nessa legislação e no artigo 67-A da Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964), a incorporadora havia retido 50% dos valores pagos pela adquirente, percentual previsto para imóveis submetidos ao regime de afetação.

Inconformada, a compradora acionou o Judiciário alegando abusividade da penalidade. Sustentou que, apesar da existência de lei específica, a relação jurídica era tipicamente de consumo, o que atrairia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A controvérsia analisada pelo STJ consistiu justamente no conflito aparente entre a legislação imobiliária especial e as normas consumeristas. Enquanto a empresa defendia a validade integral da cláusula contratual, a consumidora apontava violação aos artigos 51 e 53 do CDC, sob o argumento de que a retenção excessiva configuraria desvantagem exagerada.

Relatora do recurso, a ministra Nancy Andrighi acolheu a tese da compradora. Segundo ela, a Lei do Distrato não afasta a incidência do CDC quando caracterizada relação de consumo, devendo prevalecer os princípios de proteção ao consumidor e de vedação ao enriquecimento sem causa.

No voto, a ministra afirmou que os descontos legalmente previstos são admitidos, mas encontram limite intransponível na legislação consumerista. “Quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, ressalvada a taxa de fruição”, registrou.

Recurso Especial: REsp 2.207.712