Em processo de falência, é válida arrematação de imóvel por 2% da avaliação, entende STJ

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a validade de um leilão de falência no qual um imóvel foi arrematado por apenas 2% de seu valor de avaliação, equivalente a R$ 110 mil em um bem cotado em R$ 5,5 milhões. Em uma decisão que privilegia a celeridade processual e a literalidade da lei, o colegiado reverteu o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) e determinou que o leilão não pode ser anulado apenas pela alegação de preço vil.

O caso envolvia a permuta da dívida de uma empresa falida por seu imóvel, realizada na terceira chamada do leilão. O Ministério Público, o administrador judicial e a empresa falida haviam pedido a anulação por considerarem o valor irrisório e prejudicial aos credores.

LEI DE FALÊNCIAS

O relator do Recurso Especial, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que a Lei nº 14.112/2020 – que alterou a Lei de Falências e Recuperação Judicial (Lei nº 11.101/2005) – buscou otimizar a liquidação de ativos e o retorno dos recursos à economia.

O ministro esclareceu a regra legal que rege os leilões de bens de massa falida:

1ª Etapa: venda apenas pelo valor da avaliação.

2ª Etapa: venda por, no mínimo, 50% do valor da avaliação.

3ª Etapa: a lei permite a venda "por qualquer preço".

Cueva enfatizou que o legislador foi claro ao dispor que o bem será vendido por qualquer preço na terceira chamada, conforme o Artigo 142, § 3º-A, inciso III, da Lei 11.101/2005. A prioridade da lei é a celeridade na alienação do imóvel, desvinculando-a, nesse estágio, do conceito de preço vil.

PROPOSTA MAIS VANTAJOSA

O relator apontou, ainda, outro vício processual na tentativa de anulação: a impugnação realizada pela massa falida, pelo Ministério Público e pelo administrador judicial não foi acompanhada de uma proposta de preço melhor pelo impugnante ou por terceiro, contrariando o Artigo 143, § 1º, da Lei 11.101/2005.

O STJ concluiu que, se todas as formalidades legais foram respeitadas e a competitividade foi garantida pela ampla divulgação do leilão, a mera constatação do baixo preço de arrematação não é suficiente para anular o ato.