É possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado sob Lei do Distrato, define STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento sobre os contratos de compra e venda de imóveis celebrados sob a égide da Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018), que alterou a legislação de parcelamento do solo urbano (Lei n. 6.766/1979). A Quarta Turma da Corte Superior decidiu que, nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, é legal o desconto da taxa de ocupação ou fruição, cumulada com a cláusula penal, mesmo que se trate de lote de terreno sem edificação.

A decisão foi proferida ao manter um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que validou a retenção, pela vendedora, da totalidade da quantia paga por um adquirente que desistiu do negócio. Após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente, o saldo a ser restituído ao comprador foi zerado.

CONTEXTO

O caso concreto envolveu um contrato assinado em 2021, já na vigência da Lei do Distrato. O comprador, que havia pago R$ 6.549,10 de um total de R$ 111.042,00, ajuizou ação após a vendedora aplicar multa contratual e taxa de ocupação em razão da rescisão. As instâncias ordinárias (primeiro grau e TJ-SP) consideraram as retenções em consonância com os parâmetros legais, refutando o questionamento do comprador.

No STJ, a ministra relatora, Isabel Gallotti, destacou a aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018. A nova legislação, editada em 2018, introduziu o direito de distrato em contratos de loteamento – anteriormente considerados irretratáveis pela Lei n. 6.766/1979, cuja proibição de desistência foi mitigada pela jurisprudência do próprio STJ com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A Lei do Distrato, ao incluir o artigo 26-A na Lei n. 6.766/1979, passou a prever expressamente a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato para os casos de rescisão por desistência do comprador de lote. Antes da lei, a Segunda Seção do STJ costumava fixar a retenção em 25% dos valores pagos para compensar o incorporador.

TAXA DE FRUIÇÃO

O ponto central e de maior relevância jurídica no julgamento foi a cobrança da taxa de fruição em lote sem construção. A ministra relatora pontuou que, antes da Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do STJ não permitia a cobrança dessa taxa por ausência de previsão legal e de efetiva utilização do bem pelo comprador que gerasse enriquecimento sem causa.

Contudo, a relatora argumentou que o cenário legal foi alterado com a Lei do Distrato, cujo inciso I do artigo 32-A prevê de forma expressa a possibilidade de retenção de "valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato", independentemente de haver ou não edificação no lote.

Dessa forma, o entendimento anterior do STJ não mais prevalece para os contratos firmados após a vigência da nova lei. A ministra Gallotti concluiu que a retenção total dos valores pagos no caso analisado não feriu o artigo 53 do CDC – que proíbe a perda total das prestações pagas –, uma vez que o contrato previu a devolução das quantias com descontos autorizados pela lei, e a retenção se deu em razão de o montante pago ser irrisório frente aos encargos (cláusula penal e taxa de fruição) legalmente fixados.